“Riforma Abitare”, tra speranza e realtà

Il 20 giugno, in Alto Adige è entrata in vigore la “Riforma Abitare”, che persegue diversi obiettivi: creazione di alloggi a prezzi accessibili per i residenti, offerta di sostegni finanziari mirati, semplificazione e accelerazione degli iter per godere delle agevolazioni. Un elemento importante di questo progetto – finanziato dagli appartamenti in libera vendita – è l’edilizia abitativa senza fini di lucro con affitti calmierati, che prevede la costruzione di alloggi da parte di un soggetto e la successiva assegnazione agli aventi diritto a condizioni di favore. Un’ulteriore novità riguarda il vincolo sociale sugli immobili sovvenzionati, esteso da 10 a 20-30 anni, e l’attribuzione delle nuove zone residenziali esclusiva­-mente alla popolazione locale. Al fine di contrastare possibili abusi, saranno rafforzati i controlli ed eventuali violazioni rigorosamente sanzionate.

Altre misure per stemperare la tensione sul mercato prevedono la realizzazione di alloggi per dipendenti, la limitazione degli affitti brevi tramite piattaforme come Airbnb e un generale ampliamento delle locazioni. Vengono inoltre incentivati gli investimenti in appartamenti in affitto mentre, nell’ambito dei sostegni finanziari, la riforma prevede prestiti agevolati, migliori condizioni sui mutui collegati al Risparmio Casa per giovani e famiglie, oltre a garanzie per i locatori. In aggiunta, saranno incrementati gli incentivi, in particolare, a fronte dell’edilizia sostenibile e di alloggi a prezzi calmierati, puntando al contempo a una semplificazione e accelerazione dell’iter di richiesta.

Scetticismo tra gli esperti

Nonostante queste misure di ampia portata, molti “addetti ai lavori” rimangono dubbiosi. Pur considerando la riforma un passo importante, Olav Lutz, consulente all’edilizia abitativa della Cassa Raiffeisen di Lana, non ritiene che porterà a una vera svolta. “La realtà è che per molte persone”, afferma, “l’accesso all’abitazione continuerà a essere difficilissimo. Sebbene la nuova legge migliori le condizioni a favore dei giovani e di chi rientra in provincia dopo una permanenza all’estero, senza il supporto dei genitori per molti la proprietà immobiliare rimane una chimera”.

Christoph Nössing della Cassa Raiffeisen della Valle Isarco dà una valutazione analoga. Pur accogliendo positivamente la novità legata al convenzionamento – che limita il numero di appartamenti sul mercato libero a prezzi astronomici – rileva che il risparmio effettivo sulla rata del mutuo è modesto. A suo avviso, quale requisito per l’accesso agli incentivi sarebbe necessario un vincolo più rigoroso: “Attualmente, è sufficiente iscrivere una partita IVA per essere considerati lavoratori residenti, mentre io punterei a richiedere il domicilio o il posto di lavoro in provincia da almeno un quinquennio”. Sempre secondo Nössing, le speranze di un miglioramento sostanziale sono esigue. “I costi dei terreni sono fuori controllo”, dichiara, “e i prezzi degli affitti alle stelle”.

Gli ostacoli?

Affitti brevi e costi di costruzione Un altro grande problema è rappresentato dalle locazioni a breve termine tramite piattaforme come Airbnb, che sottraggono prezioso spazio abitativo al mercato regolare, poiché spesso più redditizie. Una diversa strutturazione dell’imposta municipale immobiliare (GIS) potrebbe arginare questo fenomeno, ad esempio, concedendo vantaggi fiscali ai proprietari che si impegnano con affitti a lungo termine. Finora la Giunta provinciale non ha osato intervenire in modo più incisivo. “Airbnb deve essere disciplinato meglio”, afferma convintamente Nössing, “e al contempo devono essere ridotti i costi di costruzione e i prezzi dei terreni: solo così la nuova legge potrà sortire il suo effetto. Anche se l’attività edile procede speditamente, i prezzi elevati impediscono la realizzazione di alloggi a condizioni accessibili”.

Prezzi astronomici, perché?

Le cause dei prezzi elevati di affitti e immobili in acquisto sono molteplici: per un verso, la crescita demografica degli ultimi decenni ha fatto lievitare la domanda, cui si aggiunge l’aumento dei nuclei familiari, in particolare quelli monoparentali. Anche il fiorente turismo contribuisce alla carenza di spazi abitativi, poiché molti sono utilizzati come alloggi per le vacanze. Inoltre, le norme edilizie più rigide in materia di efficienza energetica e tutela ambientale (ad es. CasaClima) hanno gonfiato i costi di costruzione. Non da ultimo, i suoli edificabili sono scarsi e carissimi, il che spinge alle stelle i prezzi dei terreni e quindi i costi complessivi di costruzione.

Le conseguenze per le nuove generazioni

Sono in particolare i giovani a risentire maggior- mente di questa situazione. “Negli ultimi due anni”, ci informa Olav Lutz, “3.200 altoatesini hanno lasciato la provincia, spesso a causa delle difficoltà abitative”. Per la nostra terra, ciò comporta una doppia perdita: “La Provincia investe molto nella formazione dei giovani, ma se questi espatriano e rimangono all’estero, tale investimento va perduto”. Per questo motivo sono state introdotte alcune agevolazioni per i rientranti, come i tempi di attesa più brevi per il Risparmio Casa (“Rientro dei cervelli”). Anche lo spesso citato fenomeno degli alloggi sfitti – se venisse risolto – non sarebbe in grado di alleggerire la tensione sul mercato. Lutz chiede invece appartamenti più piccoli per single e soluzioni adeguate alle famiglie allargate. “Negli anni Ottanta, un’abitazione di medie dimensioni costava circa 125 milioni di lire, a fronte della possibilità di ottenere un mutuo a tasso zero fino a 109 milioni. Oggi, per un immobile analogo, la spesa è di circa 450.000 euro, ma i finanziamenti senza interessi arrivano solo fino a 35.000 euro”.

In conclusione, questa riforma costituisce una base importante, ma per allentare in modo durevole la tensione sul mercato immobiliare sono necessarie ulteriori misure, riconoscendo l’importanza di questa sfida sociale che va approcciata con lungimiranza strategica, al fine di offrire ai cittadini valide prospettive a lungo termine.

RIFORMA ABITARE: ASPETTI POSITIVI E NEGATIVI – Pensare per fasi

Olav Lutz, consulente della Cassa Raiffeisen, saluta con favore la riforma dell’edilizia abitativa anche se, a suo avviso, non riuscirà a sciogliere tutti i nodi e i prezzi degli alloggi continueranno a essere molto elevati.

Sig. Lutz, la Giunta provinciale ne parla come di un grande successo, mentre per altri è una misura poco significativa. Qual è il Suo parere in merito?

Olav Lutz. Come sempre, la verità sta nel mezzo. Si tratta senza dubbio di una riforma fondamentale, che riscrive in molti aspetti l’Ordinamento dell’edilizia abitativa del 1998 – dalla pianificazione del territorio alle agevolazioni, fino all’urbanistica – e che da allora è stata ritoccata solo in alcuni punti.

Crede che Le faciliterà il lavoro?

Anziché semplificarsi, la consulenza in questa materia è divenuta più complessa. Oggi ci sono molti più aspetti di cui tenere conto e non esistono soluzioni preconfezionate, anche se alcuni ostacoli sono stati rimossi: ad es., allo scopo di ridurre gli onerosi controlli, nella concessione dei contributi non si tiene più conto del patrimonio dei genitori. Resta da vedere se questa scelta sia ragionevole ed equa.

Cosa manca ancora?

Soprattutto un’implementazione rapida. Le novità sono molteplici, ma l’Ufficio Promozione dell’edilizia fornisce poche informazioni chiare. Sarebbe utile avere anche un compendio dei requisiti per accedere alle sovvenzioni e un interlocutore centrale a cui rivolgersi per quesiti particolari. L’attuale consulenza offerta dalla Provincia non è adeguata. Il tema degli Airbnb è stato affrontato con molta cautela, eppure, le misure adottate sono state oggetto di uno scontro con il governo. Come accennato, gli affitti brevi attraverso piattaforme come Airbnb rappresentano un problema notevole per il mercato immobiliare. La Giunta ha cercato di arginare il fenomeno con diversi provvedimenti, il cui obiettivo è quello di restituire ai residenti fino a 6.000 alloggi. Tuttavia, il Consiglio dei Ministri ha impugnato alcune parti della riforma presso la Corte Costituzionale. Staremo a vedere quali saranno gli sviluppi.

Cosa consiglierebbe ai giovani acquirenti o alle persone in procinto di costruire casa?

Suggerisco di adottare una strategia a più fasi: inizialmente, acquistare un appartamentino per una persona o una coppia, quindi, quando la famiglia si allarga, sceglierne uno più grande. In un secondo momento, una volta che i figli sono usciti di casa, è possibile trasferirsi in un alloggio più modesto e senza barriere architettoniche. Il mio consiglio è di non pensare subito in grande: in caso di separazione, un immobile piccolo può essere acquisito più facilmente da uno dei partner.