Alloggi a prezzi accessibili, tra sogno e realtà
Nonostante l’aumento dei prezzi, l’interesse per la casa di proprietà in Alto Adige rimane elevato e il tema degli alloggi a prezzi accessibili è sempre più al centro dell’attenzione.
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Prendiamo il caso di un trentacinquenne single con un buon reddito, che paga regolarmente l’affitto, ha stipulato tutte le polizze necessarie e messo da parte 150.000 euro di risparmi. I migliori requisiti per l’acquisto di un’abitazione, si potrebbe pensare. Eppure, l’appartamento prescelto non è finanziariamente sostenibile. “Purtroppo, abbiamo dovuto sconsigliargli l’acquisto”, afferma Günther Pichler, coordinatore del reparto Costruire & abitare della Cassa Raiffeisen di Brunico. “Il richiedente non aveva particolari pretese e l’alloggio, con i suoi 80 m², non era nemmeno particolarmente grande ma, per la sua posizione, non era economicamente sostenibile”, spiega Pichler, “e questo è allarmante”.
Alto Adige, prezzi alle stelle
Una coppia riuscirebbe a ripagare un debito di 300.000 euro in 25 anni. “Ma se penso a quanto costano attualmente 90 – 100 m², mi servirebbe almeno il doppio e 300.000 euro di risparmi sono difficili da racimolare”. Anche in questo caso, la risposta dell’ufficio fidi è sempre no. Günther Pichler potrebbe elencare altri esempi, ma questi due bastano a dimostrare come il sogno di una casa molto spesso rimanga sulla carta. In realtà, un numero sempre maggiore di persone è in difficoltà.
Alloggi difficilmente accessibili
Anche il Südtiroler Jugendring (SJR), la federazione che riunisce le organizzazioni giovanili dell’Alto Adige, è conscia del problema. La presidentessa Tanja Rainer rappresenta 58.000 membri di 16 associazioni affiliate, dal VKE ai Giovani agricoltori fino alla Jungschar, e critica non solo i costi elevati, ma anche quello che considera un sistema iniquo di punti per ottenere un sussidio abitativo, che nessun giovane senza figli riesce a raggiungere. “Il costo della vita e i prezzi di case e affitti sono aumentati in modo così spropositato, che nessun giovane può permetterselo, a meno di non avere in regalo dai genitori una grossa somma di denaro”, commenta Rainer.
Gli attuali sviluppi, inoltre, non stanno rendendo più economica la costruzione di alloggi. Gli elevati prezzi dei materiali da costruzione, il rincaro dei costi energetici, la situazione d’incertezza a livello mondiale a causa di pandemia e guerra, sono tutti fattori che fanno lievitare i prezzi e i tempi di consegna. Un altro elemento è legato agli immobili quale forma d’investimento, oggi molto richiesta a causa della forte inflazione e dei bassi tassi di interesse. La crescente domanda, spesso proveniente dall’estero, incontra un’offerta limitata. Tutto questo non vale solo per l’edilizia, ma anche per il surriscaldato mercato degli affitti. Soprattutto giovani e studenti difficilmente riescono a reperire uno spazio abitativo. La già scarsa offerta è inoltre messa in competizione da Airbnb, la piattaforma di prenotazione online, che offre rendimenti migliori rispetto alle normali locazioni. Molti appartamenti rimangono sfitti, anche perché i proprietari temono di non potersi liberare degli inquilini morosi. Tanja Rainer chiede un maggior numero di alloggi in affitto perché, soprattutto per i giovani che cambiano spesso lavoro e luogo di residenza, un’abitazione di proprietà non è sempre l’opzione migliore. “Una casa propria non è un bene che definisce la Generazione Z”, afferma.
Riforma dei sussidi per l’edilizia abitativa
Oltre a una riforma dell’edilizia agevolata, rimasta sostanzialmente la stessa da dieci anni a questa parte, lo Jugendring chiede anche che dal DURP (Dichiarazione Unica di Reddito e Patrimonio) possa essere detratto l’intero affitto pagato (attualmente consentito solo fino a 4.000 euro) e che sia convenzionato un maggior numero di appartamenti. Inoltre, l’assenza della dichiarazione di appartenenza linguistica non dovrebbe essere un motivo di esclusione, ma è anche richiesta un’efficiente gestione degli alloggi vuoti. Su aree dismesse, soprattutto in ambito urbano, potrebbero sorgere “tiny house” mobili e miniappartamenti, per dare una prima risposta alle richieste più impellenti. “È importante che venga rilevato l’effettivo fabbisogno di abitazioni in affitto e di proprietà”, afferma Rainer, “evitando che vada a finire come con il cohousing Rosenbach di Bolzano: considerato un progetto pionieristico, ora l’edificio è vuoto perché nessuno aveva prima verificato l’esistenza di un’effettiva domanda”.
L’edilizia giovanile è da tempo una questione politica, ma finora si è fatto poco. Perché questa volta dovrebbe andare diversamente? “Tutti i partiti hanno inserito il tema nei loro programmi”, afferma Rainer, “e considerando che in autunno sono previste nuove elezioni, ritengo che i politici creeranno le condizioni per rendere gli alloggi più accessibili”.
Risparmiare sin da giovani
Finché ciò non accadrà, ciascuno dovrà provvedere da sé, perché la proprietà è costosa e rimarrà tale. “I costruttori dovranno operare dei tagli”, afferma Pichler, “e, in futuro, la casa a schiera non sarà più per tutti. Tuttavia, il percorso verso l’abitazione di proprietà è ancora possibile”. In tal senso, è essenziale cominciare a risparmiare per tempo, ad es. attraverso Raiffeisen Fondo Pensione, che in un secondo momento garantisce l’accesso al Risparmio Casa a condizioni agevolate, ma anche con titoli e piani di accumulo.
Il consulente bancario sa bene qual è la combinazione migliore e, insieme al cliente, analizza la sua situazione personale ed elabora piani di risparmio su misura. Prima si inizia, più è facile costruire un patrimonio. La Cassa Raiffeisen offre consulenza anche in materia di contributi e assicurazioni e, in particolare presso quella di Brunico, è disponibile un servizio specializzato in materia di famiglia e successione. “La banca ha una grande responsabilità nei confronti del cliente”, sottolinea Pichler, “e per questo è importante dire no alle richieste di finanziamento non sostenibili”, Più alto è il coefficiente di capitale proprio e la capacità di rimborso, maggiore è il prestito che può essere concesso e prima il sogno di un’abitazione di proprietà può realizzarsi.
EDILIZIA & ALLOGGI – “Risparmiare conviene sempre”
Il consulente Günther Pichler esprime preoccupazione per i prezzi elevati e l’incertezza che regna sul mercato immobiliare. Proprio in questa fase, è più importante che mai poter contare sulla giusta consulenza nel percorso verso la casa di proprietà. Günther Pichler è il coordinatore del reparto Costruire & abitare della Cassa Raiffeisen di Brunico.
Signor Pichler, come valuta il mercato immobiliare?
Günther Pichler. L’incertezza generale rappresenta un grosso ostacolo, che rende molto difficile stimare correttamente i costi e praticamente impossibile ottenere offerte vincolanti. Tuttavia, in Media Pusteria, la richiesta si mantiene elevata: ristrutturare è ancora allettante, grazie agli incentivi pubblici, e la gente continua a comprare e costruire perché, con gli affitti alle stelle, lo ritiene più conveniente.
Molti altoatesini reputano la casa un buon investimento.
Un immobile può essere considerato un investimento, ma solo se fa parte di un portafoglio più ampio: non è consigliabile puntare tutti i risparmi in questo settore. Ad esempio, se si manifesta la necessità di denaro in tempi brevi, non si dispone di sufficiente liquidità. Se invece si acquista un immobile come investimento a lungo termine, per i figli o per altre necessità, è sicuramente più sensato.
Come si esce da questo mercato immobiliare “scottante”?
Non esiste una soluzione preconfezionata. Dobbiamo sfruttare gli incentivi per immettere sul mercato gli appartamenti sfitti, verificare la corretta destinazione degli alloggi convenzionati, utilizzare il patrimonio edile esistente e, in determinate zone, costruire in altezza. L’offerta di affitti deve essere ampliata per soddisfare la domanda, ma anche i proprietari hanno bisogno di una migliore tutela. Infine, ma non meno importante, dobbiamo promuovere modelli alternativi, come il cohousing, le strutture intergenerazionali o, ad esempio, gli alloggi protetti per anziani.
Quando è il momento di acquistare o costruire, la differenza la fa sempre il capitale proprio, vero?
Certo. Ancora più importante è la capacità di rimborso: fino a che punto posso permettermi di restituire regolarmente le rate del mutuo, senza limitare eccessivamente la qualità della mia vita? Di solito, tale importo è pari a circa un terzo del reddito o poco più. Nelle generazioni passate, in molti casi ad aiutare i figli erano i genitori, che spesso oggi devono ancora finire di pagare i propri debiti.
Cosa consiglierebbe ai giovani?
Risparmiare è sempre un segnale di lungimiranza: accantonare regolarmente del capitale, imparare a fare un bilancio e investire in modo diversificato sono attività significative. Se a 38 anni non ho messo nulla da parte, non potrò mai permettermi una casa di proprietà. Tutti dovrebbero esserne consapevoli ma, in ultima analisi, ognuno deve compiere la propria scelta.