Ausgabe 05/20 -

Wohnen – Kaufen oder mieten?

Viele Menschen möchten raus aus ihrer Mietwohnung und träumen vom Eigenheim. Aber ist kaufen wirklich vorteilhafter als mieten? Die Antwort hängt von vielen Faktoren ab und ist in erster Linie eine persönliche.

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Markus hatte sich alles viel einfacher vorgestellt. Die 800 Euro, die er jeden Monat seinem Vermieter überweist, investiert er in eine Kredittilgung und schon ist er stolzer Wohnungsbesitzer. „Wer kauft, kann nichts falsch machen. Mit dem Geld, das ich sonst für die Miete ausgebe, zahle ich den Kredit ab und am Ende gehört mir die Wohnung“, ist Markus überzeugt. Klingt nach Binsenweisheit.


Genau hinschauen

Im Gespräch mit seinem Bankberater kommt dann die Ernüchterung. Eigen­kapital, Zusatzspesen, unbefristeter Arbeitsvertrag, Hypothek, Versicherung. Ist der Traum damit schon ausgeträumt? Und zahlt sich der Erwerb von Wohneigentum überhaupt aus?
„Es ist kompliziert“, sagt Olav Lutz, Wohnbauberater bei der Raiffeisenkasse Lana. Natürlich sei es naheliegend, die Miete lieber in den Kauf einer Immobilie zu investieren. Doch nicht immer gehe diese Rechnung auf.

Kaufen

Für einen Kauf spricht die mögliche Wert­steigerung. Seit 1998 sind die Immobilien­werte in Italien um 35 Prozent gestiegen. Weitere Pluspunkte: Vermögens­aufbau, die niedrigen Kreditzinsen, die Unterstützung durch Wohnbauförderung und Bausparen, steuerliche Vorteile und der Schutz vor Mieterhöhung oder Eigenbedarfskündigung. Dagegen spricht die finanzielle Zusatzbelastung für viele Jahre, bei oftmals prekären Arbeitsverhältnissen und Sorgen wegen der Schulden. Auch kann sich das Leben ändern, durch Umzug, Scheidung oder Arbeitsplatzverlust und dann steht man da mit einem Eigenheim, das man allein nicht halten kann oder nicht mehr braucht.

Die Finanzierung einer Immobilie sollte so gestaltet sein, dass sie jetzt und in Zukunft tragfähig ist.
Modernes Paar auf Wohnungssuche

Hohe Immobilienpreise

Was die Sache noch einmal komplizierter macht, sind die ausgesprochen hohen Immobilienpreise in Südtirol. Eine Durchschnittswohnung, 50 Quadratmeter groß, kostet gern einmal 250.000 Euro. Für diesen Kaufpreis bezahlt man 20 Jahre lang monatlich gut 1.000 Euro ab. Mit einem Durchschnittsgehalt und ohne Startkapital ist das kaum zu finanzieren. Trotz allem weist Südtirol laut aktueller Volks- und Wohnungszählung mit 70 Prozent einen hohen Anteil an Eigentumswohnungen auf. Wer kann, der kauft und investiert in Betongold. Fachleute empfehlen 20 bis 30 Prozent Eigenkapital, wenn man an Wohneigentum denkt. Bei weniger Startkapital wird es schwierig, einen Kredit zu bekommen oder zu bedienen. „Ohne die Hilfe der Eltern haben Jugendliche fast keine Chance auf eine eigene Wohnung“, sagt Olav Lutz. Außerdem betreffen prekäre Arbeitsverhältnisse, befristete Arbeits­verträge, geringe Einkommen und steigende Mieten vor allem die junge Generation.

Also doch mieten?

Wer in Miete lebt, ist in der Regel flexibler, hat weniger Schulden und kennt das Wort Instandhaltungskosten nicht. Dafür überweist man vielleicht 900 Euro pro Monat, 20 Jahre lang – das sind über 200.000 Euro, in die fremden Taschen des Vermieters. Dazu besteht die Gefahr von Mieterhöhungen oder Kündigung wegen Eigenbedarf. Doch auch Mieten ist hierzulande sehr schwierig. Wegen des begrenzten Angebotes sind auch die Mietpreise sehr hoch. „Ein größerer Mietmarkt würde vieles entschärfen“, sagt Lutz, „aber das wird sich nicht so schnell ändern lassen.“

Auf das Gesamtkonzept kommt es an

Ein Sinken der Preise ist nicht in Sicht. Trotzdem will Olav Lutz nicht schwarzsehen. Bei manchen Großbanken füttert man den Rechner mit Zahlen und der spuckt ein Ja oder ein Nein aus. Ein befristeter Vertrag etwa ist meist ein Ablehnungsgrund. „Wir bei Raiffeisen wollen helfen, den Lebenstraum der eigenen vier Wände zu erfüllen und schauen uns den Menschen und sein Umfeld an“, sagt Lutz. „Ich hatte vor kurzem den Chefkoch eines größeren Hotels bei mir. Er bekam bei einer großen Bank keinen Kredit, weil er nicht fix angestellt ist. Aber mit dieser Qualifikation findet jemand immer eine Arbeit, dieses Risiko kann man eingehen.“ Der Mensch zähle, nicht das Computerprogramm. Die Finanzplanung muss stimmig sein, schließlich sollte neben den Ratenzahlungen noch genug Geld da sein für alles, was einem sonst noch wichtig ist – von der Urlaubsreise bis zum Lieblingssport über Gesundheitsmaßnahmen bis zum Aufbau einer Altersvorsorge.
Auch der Versicherungsaspekt ist in Immobilienfragen sehr wichtig. Wohneigentum muss ausreichend gegen unvorhersehbare Gefahren wie etwa Brand, Blitzschlag, Wasserschäden, Diebstahl oder in Haftungsfragen abgesichert werden. Ebenso gilt es, Angehörige vor der Schuldenfalle in schwierigen Situationen wie Arbeitslosigkeit, Invalidität oder sogar Tod zu schützen. Was vielfach vergessen wird: auch Mieter sollten sich angemessen versichern. Denn sie müssen für alle Schäden aufkommen, die durch die Nutzung der Immobilie entstehen, beispielsweise wenn ein Brand die Einrichtung zerstört oder ein selbst verschuldeter Wasseraustritt die benach­barte Wohnung beschädigt.

Erfahrene Berater, wie Olav Lutz, haben es sich zur Aufgabe gemacht, ihre Kunden ganzheitlich zu beraten. Sie behalten bei allen finanziellen Entscheidungen stets die Gesamt­situation ihrer Kunden im Blick und entwickeln eine langfristige Finanzstrategie, durch die sie sie auch begleiten. Wenn es für den Wohnungskauf oder Hausbau aber nicht reicht, sollte man laut Lutz ein Mietverhältnis vorziehen. „Ich halte nichts davon, dass ein Paar nach einem Jahr Beziehung an den Hauskauf denkt“, findet Lutz. Lieber eine Zwei-Stop-Strategie fahren, einen Schritt nach dem andern tun. Erst Miete, dann eine kleine Wohnung. Wenn es gut geht, kann man verkaufen und größer kaufen oder bauen. Wenn es nicht gut geht, kann einer allein die Wohnung übernehmen, ohne dass es zu finanziellen Dramen kommt. Damit die eigene Wohnung ein sanftes Ruhekissen ist und bleibt.

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Wohnbauberatung – „Nicht alles auf einmal wollen“

Die Frage, ob mieten oder kaufen, lässt sich nicht pauschal beantworten. Olav Lutz sagt, beides habe Vorteile. Er empfiehlt mehrere kleine Schritte. Olav Lutz ist Wohnbauberater bei der Raiffeisenkasse Lana und sitzt im Vorstand des KVW, zuständig für den Bereich Bauen und Wohnen.

Herr Lutz, reden wir nicht lange drum herum: mieten oder kaufen?

Olav Lutz: Das kann man so generell nicht sagen. Wenn man es schafft, mit dem Geld, das man für die Miete ausgibt, den Kredit fürs Haus zu bezahlen, kann man kaufen. Denn irgendwann gehört einem dann die Immobilie und man hat steuerliche Vorteile. Blauäugig sollte sich aber niemand in das Projekt Eigenheim stürzen.

Müssen Sie manchmal vom Kauf abraten?

Ja. Ich hatte gerade erst eine Mieterin hier, die ein Haus kaufen will, das saniert werden muss. Wir haben das durch­gerechnet und gesehen, dass es besser ist, in Miete zu bleiben. Manchmal geht die Rechnung nicht auf. Mit einem klaren Nein ist mehr geholfen, als wenn der Kunde ungewollte Bürgschaften leisten muss.

Die Kaufpreise sind in Südtirol sehr hoch, die Mieten aber auch …

Wir haben in Südtirol einen sehr kleinen, heiß gelaufenen Mietmarkt. Zum Teil entsprechen die Mietpreise jenen von München Zentrum. Ein ausgeglicheneres Verhältnis zwischen Kauf- und Mietmarkt wäre sicher von Vorteil.

Wie wird sich der Immobilienmarkt entwickeln?

Viele haben erwartet, dass mit der Covid-19-Krise die Preise fallen, aber aktuell ist davon nichts zu merken. Die Preise sind stabil, die Verkäufe gehen normal weiter. Gute Zonen sind wie gute Aktien, die behalten ihren Wert, zumindest, wenn man nicht gezwungen ist, schnell zu verkaufen.

Ihr Tipp?

Nicht alles auf einmal wollen. Kauf dir eine kleine Wohnung, und sollte sich die Familiensituation ändern, wechsle in eine größere!