Magazine 05/20 -

Immobili – Acquisto o affitto?

Molti sognano di lasciare l’appartamento in affitto per trasferirsi in una casa di proprietà. Ma acquistare è davvero più vantaggioso che stare in affitto? La risposta dipende da molti fattori ed è, innanzitutto, soggettiva.

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Markus immaginava fosse più semplice: gli 800 euro al mese di affitto li avrebbe investiti nel rimborso del mutuo. Nel frattempo, è già un orgoglioso proprietario di casa. “Chi acquista non sbaglia mai: con i soldi spesi per l’affitto, ripago il mutuo e l’appartamento è mio”, sostiene convinto. In effetti, il suo ragionamento non sembra fare una piega.


Approfondendo

Parlandone con un consulente bancario, però, arriva la sorpresa. Capitale, spese aggiuntive, contratto di lavoro indeterminato, ipoteca, assicurazione… il sogno è già svanito? L’acquisto di una casa è o non è un buon investimento?
“È complicato”, afferma Olav Lutz, consulente all’edilizia presso la Cassa Raiffeisen Lana. Sarebbe ovvio scegliere di investire la spesa dell’affitto in un acquisto, ma non sempre i conti tornano.

Acquisto

Il potenziale aumento di valore spinge all’acquisto: dal 1998, il prezzo degli immobili in Italia è aumentato del 35 percento. Ma vi sono anche altri punti a favore: accumulo di capitale, bassi tassi d’interesse, incentivi per l’edilizia abitativa, Risparmio Casa, vantaggi fiscali. Si azzera, inoltre, il rischio di aumento dell’affitto o di sfratto. Di contro c’è l’onere finanziario aggiuntivo per molti anni, a fronte di rapporti di lavoro spesso precari e preoccupazione per i debiti. Un cambiamento repentino, come trasloco, divorzio o perdita del lavoro, potrebbe farci rimanere con una casa di proprietà impossibile da mantenere o troppo grande.

Il finanziamento di un immobile deve essere pianificato così da essere sostenibile oggi come in futuro
Modernes Paar auf Wohnungssuche

Prezzi elevati

A complicare ancor di più la questione sono i prezzi estremamente elevati degli immobili in Alto Adige. Un appartamento medio, di 50 metri quadrati, può costare anche 250.000 euro, pertanto bisognerebbe versare ben 1.000 euro al mese per 20 anni: con uno stipendio medio, e senza capitale iniziale, è difficilmente sostenibile. Tuttavia, secondo l’attuale censimento della popolazione e delle abitazioni, l’Alto Adige conta il 70 percento di appartamenti di proprietà: chi può, compra e investe nel mattone. Gli esperti raccomandano, a chi sta pensando di compiere il grande passo, di avere un patrimonio iniziale almeno pari al 20-30 percento del valore. Con un capitale inferiore, sarà difficile ottenere un mutuo o rimborsarlo puntualmente. “Senza l’aiuto dei genitori, i giovani difficilmente ce la fanno”, afferma Olav Lutz. Inoltre, le giovani generazioni sono sfavorite da rapporti di lavoro precari, contratti a tempo determi-nato, redditi bassi e affitti in aumento.

Quindi meglio affittare?

Chi vive in affitto, di regola, gode di maggiore flessibilità, ha meno debiti e non sa cosa siano i “costi di manutenzione”. Alla fine, verserà 900 euro al mese per 20 anni, cioè oltre 200.000 euro, nelle “tasche” del proprietario che, tra l’altro, potrebbe richiedere un aumento o dare lo sfratto per uso personale. Quindi, anche stare in affitto è molto difficile. In aggiunta, l’offerta limitata causa prezzi significativamente elevati. “Un mercato più ampio allevierebbe molti problemi”, afferma Lutz, “ma ci vuole molto tempo”.

Tutto dipende dal contesto

Un abbassamento dei prezzi non è nell’aria, ma Olav Lutz è fiducioso. Le grandi banche, di solito, “sputano” le loro sentenze basandosi semplicemente sui numeri elaborati da un computer. Un contratto a tempo determinato, ad esempio, è spesso un motivo di rifiuto. “Noi di Raiffeisen vogliamo aiutare i clienti a realizzare il sogno di una casa di proprietà e per questo analizziamo a fondo la loro situazione personale”, commenta Lutz. “Di recente ho assistito lo chef di un grande hotel, che non ha ottenuto un prestito da una grande banca perché non ha un posto fisso. Ma con questa qualifica, chiunque troverebbe un lavoro: è un rischio che la banca può correre”. È la persona che conta, non il software del computer. La pianificazione finanziaria deve essere coerente: oltre ai pagamenti rateali, devono rimanere abbastanza soldi per le cose importanti della vita, dalle vacanze allo sport, dalle spese sanitarie al finanziamento di un piano pensionistico.
Anche la situazione assicurativa ha il suo peso. La proprietà abitativa deve essere adeguatamente salvaguardata da rischi imprevedibili come incendi, fulmini, danni causati dall’acqua, furti o questioni di responsabilità civile. È importante anche proteggere i familiari dall’indebitamento a fronte di situazioni critiche come disoccupazione, invalidità e persino morte. Spesso si dimentica che anche gli inquilini dovrebbero stipulare un’assicurazione adeguata, perché responsabili di qualunque danno provenga dall’uso dell’immobile: ad esempio, qualora un incendio distrugga l’arredamento o una perdita d’acqua, di cui sono correspon-sabili, danneggi l’appartamento del vicino.

Consulenti esperti, come Olav Lutz, hanno il compito di consigliare i propri clienti a 360 gradi. Davanti a qualunque decisione finanziaria, tengono sempre presente la situazione generale dei loro assistiti e sviluppano una strategia a lungo termine che li accompagna nel loro percorso.
Se, invece, non si riesce a comprare un appartamento o costruire una casa, secondo Lutz si dovrebbe preferire l’affitto. “La scelta di una coppia di acquistare casa dopo un anno di convivenza può essere prematura”, afferma Lutz. È meglio fare un passo alla volta: prima l’affitto, poi un piccolo appartamento. Se tutto procede bene, si può rivendere e comprarne uno più grande o costruire. In caso contrario, una sola persona può occupare l’appartamento, senza incorrere in drammi finanziari, continuando a dormire sonni tranquilli.

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Consulenza all’edilizia – “Non avere fretta”

Meglio andare in affitto o acquistare? Impossibile dare una risposta univoca. Secondo Olav Lutz, entrambe le opzioni hanno dei vantaggi ed è meglio procedere a piccoli passi. Olav Lutz è consulente all’edilizia presso la Cassa Raiffeisen Lana e responsabile dell’area edilizia nel KVW, dove è membro del direttivo

Signor Lutz, andiamo dritti al punto: meglio affittare o acquistare?

Olav Lutz. Non si può rispondere genericamente. Se si riesce a sostenere la rata del mutuo con il denaro che si spenderebbe per l’affitto, meglio comprare, perché prima o poi l’immobile diventa di proprietà e si gode di vantaggi fiscali. Tuttavia, un progetto simile non va preso a cuor leggero.

Le capita di sconsigliare l’acquisto?

Sì, di recente ho assistito un’inquilina che voleva comprare una casa da ristrut-turare. Abbiamo fatto dei calcoli e constatato che è meglio restare in affitto. Non sempre i conti tornano e per il cliente è più utile un chiaro “no”, che dover fornire garanzie indesiderate.

In Alto Adige i prezzi delle abitazioni sono molto elevati, ma gli affitti non sono da meno…

Abbiamo un mercato affittuario davvero piccolo e competitivo, con prezzi che rispecchiano quelli del centro di Monaco. Un rapporto più equilibrato tra acquisti e affitti sarebbe certamente vantaggioso.

Come si svilupperà il mercato immobiliare?

Molti stimano che con l’emergenza coronavirus i prezzi scenderanno, ma finora non ne abbiamo avuto sentore; i prezzi sono stabili e le vendite proseguono normalmente. Le zone migliori sono come le buone azioni: conservano il loro valore, a meno che non si debba vendere frettolosamente.

Il Suo consiglio?

Non avere fretta. Meglio acquistare un appartamento piccolo e, se la situazione familiare dovesse cambiare, comprarne uno più grande!